Dalam setiap transaksi yang berkaitan dengan tanah dan bangunan, ada satu pajak daerah yang sering muncul dan wajib diperhatikan, yaitu BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
Sayangnya, masih banyak yang belum paham objek apa saja yang sebenarnya dikenai BPHTB.

Yuk kita bahas secara sederhana tapi tetap akurat.

Pengertian Objek BPHTB

Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Artinya, setiap peristiwa hukum yang menyebabkan seseorang atau badan memperoleh hak atas tanah/bangunan, pada prinsipnya akan dikenai BPHTB.

Dasar hukumnya mengacu pada UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (serta peraturan daerah masing-masing).

Jenis Perolehan Hak yang Dikenai BPHTB

Berikut ini objek BPHTB yang paling umum terjadi dalam kehidupan sehari-hari:

1. Jual Beli

Ini adalah objek BPHTB yang paling sering ditemui.
Setiap transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan akan dikenai BPHTB oleh pihak penerima hak (pembeli).

2. Tukar Menukar

Apabila dua pihak saling menukar tanah atau bangunan, masing-masing pihak dianggap memperoleh hak, sehingga keduanya dikenai BPHTB.

3. Hibah

Pemberian tanah atau bangunan secara cuma-cuma juga termasuk objek BPHTB.
Namun, dalam praktiknya hibah antar keluarga sedarah bisa mendapatkan pengurangan atau pembebasan, tergantung Perda setempat.

4. Hibah Wasiat

Perolehan hak atas tanah/bangunan berdasarkan wasiat yang berlaku setelah pemberi meninggal dunia juga dikenai BPHTB.

5. Waris

Perolehan hak karena warisan tetap merupakan objek BPHTB, meskipun biasanya tarif atau perhitungannya berbeda dan sering mendapatkan keringanan.

6. Pemasukan ke dalam Badan Usaha

Tanah atau bangunan yang dimasukkan sebagai setoran modal ke perusahaan juga termasuk objek BPHTB.

7. Pemisahan Hak

Misalnya satu bidang tanah yang awalnya dimiliki bersama, lalu dipisahkan menjadi kepemilikan masing-masing pihak.

8. Penggabungan Usaha (Merger, Konsolidasi, Akuisisi)

Jika terjadi peralihan hak atas tanah/bangunan akibat penggabungan atau peleburan usaha, maka BPHTB tetap dikenakan.

9. Putusan Hakim yang Berkekuatan Hukum Tetap

Perolehan hak berdasarkan putusan pengadilan (inkracht) juga menjadi objek BPHTB.

10. Pemberian Hak Baru

Pemberian hak baru oleh negara, seperti:

• Hak Milik
• Hak Guna Bangunan (HGB)
• Hak Guna Usaha (HGU)
• Hak Pakai

baik di atas tanah negara maupun sebagai kelanjutan dari pelepasan hak sebelumnya.

Kesimpulan

Pada dasarnya, setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan merupakan objek BPHTB, kecuali secara tegas dikecualikan oleh peraturan perundang-undangan atau Perda setempat.

Karena BPHTB merupakan pajak daerah, maka:

• Tarif,
• NPOPTKP,
• dan kebijakan keringanan

dapat berbeda di setiap daerah.

Penutup

Memahami objek BPHTB sangat penting agar tidak terjadi kesalahan saat transaksi tanah dan bangunan.
Dengan mengetahui sejak awal, kita bisa menghitung kewajiban pajak dengan benar dan menghindari masalah di kemudian hari.